경매를 통해 부동산을 사고 파는 경우, 일반 매매와는 다른 세금 문제가 발생할 수 있습니다.
경매 부동산 매매 시 발생하는 주요 세금과 유의사항을 알아보겠습니다.
1. 매수자 관점
① 취득세
- 부동산 취득일로부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다.
- 주택 취득세율은 1~3%로, 주택 유형과 가액에 따라 차등 적용됩니다.
- 지방세법 시행령 제11조에 의거, 경매로 취득한 주택은 일반 매매보다 취득세 감면 혜택이 적습니다.
② 등록면허세(등록분)
- 소유권 이전등기 시 부과되는 세금으로, 부동산 가액의 0.2%입니다.
- 법원경매 시에는 통상 매수대금에 포함되어 있어 별도 납부 부담은 없습니다.
③ 재산세
- 매년 6월 1일 기준으로 7월에 정기 고지되는 세금입니다.
- 경매로 취득한 부동산도 취득일 이후 재산세 납세의무가 발생합니다.
- 연도 중간 취득 시 일할 계산하여 재산세를 부담하게 됩니다.
2. 매도자 관점 (경락 부동산의 원소유자)
① 양도소득세
- 경락으로 인한 소유권 상실도 양도로 보아 양도소득세가 과세됩니다.
- 2년 이상 보유한 부동산의 경우 기본세율(6~45%)을 적용하고, 2년 미만 보유 시에는 기본세율에 10%p를 가산합니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세가 면제될 수 있습니다.
② 근저당 설정자의 채무상환 이행
- 경락 부동산에 근저당권이 설정되어 있다면, 경락대금으로 근저당권자의 채권이 변제되어야 합니다.
- 근저당권 피담보 채무를 이행하지 않을 경우 부족액에 대해 계속 변제 책임을 져야 합니다.
3. 유의사항
① 세금 포함 입찰
- 경매 입찰 시 ‘세금 포함 입찰’ 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 포함 입찰로 진행될 경우 낙찰가에 취득세 등이 포함된 것으로 보기 때문입니다.
② 물건명세서 확인
- 경매 물건명세서에 명시된 세금 관련 사항(체납액, 납부 의무자 등)을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 명세서에 기재된 세금 체납액은 낙찰자가 인수하게 되므로 유의해야 합니다.
③ 소유권 이전 전 발생 세금
- 소유권 이전 완료 전 발생한 재산세, 종합부동산세 등은 원소유자 부담인 점을 고려해야 합니다.
- 세금 납부 주체와 관련하여 경매 절차에 참여하는 채권자들과의 분쟁이 발생할 수 있습니다.
경매 부동산은 세금 측면에서 일반 매매와 다소 다른 이슈들이 있습니다.
한국자산관리공사의 온비드 경매 시스템에서 제공하는 경매물건 세부 정보를 꼭 확인해야 합니다.
경매 절차와 세금에 관해 궁금한 점이 있다면 법원경매 안내 사이트에 문의해 보시기 바랍니다.
경매 전문 세무사의 조력을 받는 것도 좋은 방법입니다.
부동산 경매는 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회이지만, 숨어 있는 세금 이슈를 간과했다가는 큰 손실을 볼 수 있습니다.
경매 입찰에 앞서 관련 세금을 면밀히 검토하고, 예상 세금을 매수가에 반영하는 현명함이 요구됩니다.
이를 통해 경매시장에서 안전하고 이득 되는 거래를 하실 수 있기를 희망합니다.