1. 집주인 변경과 임차인의 거주권
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- 주택임대차보호법상 새 집주인은 기존 임대인의 지위를 승계함
- 기존 계약의 효력이 유지되므로 임차인은 계약기간 동안 거주권 보장
- 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 새 집주인은 기존 임대인의 지위를 승계함 (관련 링크: 주택임대차보호법)
- 따라서 임차인은 계약기간 동안 주거의 안정성을 보장받을 수 있음
2. 계약서 재작성 여부
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- 계약기간이 남아있다면 재작성 불필요
- 불가피하게 재작성 시, 기존 계약 연장임을 명시하여 임차인 권리 보호
- 재작성 시 계약기간(통상 2년) 동안 계약해지가 어려울 수 있음에 유의
- 단, 금융기관의 대출 연장 등 특별한 사유가 있어 재작성이 불가피하다면, 반드시 기존 계약의 연장임을 명시하여 임차인의 권리를 보호해야 함
- 재작성 시 임차인은 새로운 2년의 계약기간에 구속되므로, 계약해지가 어려울 수 있다는 점을 고려해야 함
3. 보증금 및 월세 인상 문제
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- 기존 계약의 효력이 유지되므로 임의 인상은 어려움
- 차임증감청구권 행사는 요건이 까다로워 매년 행사는 사실상 힘듦
- 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 차임증감청구권 행사는 엄격한 요건을 갖추어야 하므로, 임차인은 임대인의 부당한 인상 요구에 적극 대응할 필요가 있음 (차임증감청구권)
4. 계약갱신청구권 행사
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- 새 집주인에게도 행사 가능
- 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 임차인은 새 집주인에 대해서도 계약갱신청구권을 행사할 수 있음 (계약갱신청구권)
- 다만 갱신거절 사유에 해당하면 행사가 제한될 수 있음
5. 보증금 반환 문제
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- 원칙적으로 새 집주인에게 반환 청구
- 그러나 새 집주인의 반환 능력이 의심된다면, 「주택임대차보호법」 제3조의3에 따라 임차인은 집주인 변경사실을 안 날로부터 3개월 이내에 이의를 제기하고 전 집주인을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있음
- 특히 이른바 ‘전세 사기’ 가능성이 엿보인다면, 정황증거를 수집하고 전문가와 상의하여 적극적인 법적 대응을 하는 것이 바람직함
- 전세사기 가능성이 있다면 신중히 판단하여 대응 필요
집주인 변경이 곧바로 임차인에게 불이익을 초래하는 것은 아니지만, 예기치 못한 분쟁의 발생 가능성은 상존합니다.
따라서 관련 법령과 판례를 참고하여 신중하게 대처하되, 필요한 경우 전문가의 조력을 받는 것이 현명한 방안이 될 것입니다.