2025년 11월 말, 주택 및 토지 소유자들에게 ‘세금 폭탄’으로 불리는 2025년 귀속 종합부동산세(종부세) 고지서 발송이 시작됩니다.
2025년은 **’공시지가’**가 전년 대비 소폭 하락하고 **’기본 공제 금액’**이 상향(1주택 12억, 다주택 9억)되어 세금 부담이 다소 줄어들 전망입니다.
“고지서 받기 전에 내 세금이 얼마인지 미리 알 수 없나요?”, “1주택자인데 저도 종부세 대상인가요?”, “2026년 종부세 개편안은 어떻게 되나요?”
2025년 종부세 고지서 발송일, 1주택자/다주택자 계산법, 그리고 2026년 적용될 **종부세 개편안(예정)**까지 핵심만 완벽하게 분석합니다.
2025년 종부세 핵심 요약 (2024년 대비)
- 납부 기간: 2025년 12월 1일 (월) ~ 12월 16일 (화)
- 고지서 발송: 2025년 11월 24일 (월) ~ 28일 (금) 사이 우편 및 전자 고지
- 핵심 변경점: 공시지가 하락 및 공정시장가액비율 60% 적용으로, 2024년 대비 세액 부담이 전반적으로 감소할 예정입니다.
[필독] 2025년 종부세 과세 대상 (나는 해당될까?)
종부세는 매년 6월 1일(과세기준일) 기준으로, 개인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합산액이 아래 기준을 초과할 때 부과됩니다.
- 1주택자 (단독 명의): 공시지가 합계 12억원 초과 시
- 부부 공동 명의 (1주택): 각 6억씩, 총 18억원 초과 시 (각각 9억 공제)
- 다주택자 (조정/비조정 무관): 공시지가 합계 9억원 초과 시
(예시) 1주택자 공시지가 15억 아파트 소유 시
- 과세 표준 = (15억 – 12억 기본공제) x 60%(공정시장가액비율) = 1억 8,000만원
- (1억 8천만원 x 세율) – (재산세 중복분) = 최종 종부세액
종부세 절세 전략 및 2026년 개편안 (논의 중)
1. 2025년 절세 전략 (이미 늦었지만 확인)
종부세 절세의 핵심은 ‘과세기준일(6월 1일)’ 이전에 명의를 분산하는 것입니다.
- 부부 공동 명의: 1주택자 12억 공제보다 부부 공동명의 18억 공제가 유리한 경우가 많습니다. (세율 구간에 따라 다름)
- 증여/매도: 6월 1일 이전에 잔금을 치러야 소유권이 이전됩니다.
2. [중요] 2026년 종부세 개편안 (11월 논의 중)
11월 현재 정부와 여당은 2026년 세법 개편안을 논의 중이며, 종부세는 큰 변화가 예상됩니다.
- (논의 1) 다주택자 중과세 폐지: 조정/비조정 지역 구분 없이 **다주택자 중과세율(최대 5.0%)**을 **일반세율(최대 2.7%)**로 통일하는 방안.
- (논의 2) 기본 공제 금액 상향: 1주택자 12억 → 14억, 다주택자 9억 → 12억 상향 논의
- (논의 3) 1주택자 종부세 완전 폐지 (장기 과제)
2026년 전망 11월 정기국회에서 위 개편안이 통과될 경우, 2026년 6월 1일 기준 종부세 부담은 2025년보다 훨씬 더 줄어들 전망입니다.
2025년 종부세는 공시지가 하락으로 부담이 다소 줄었지만, 여전히 11월 말 고지서를 받으면 부담스러운 금액입니다.
본인의 공시지가를 미리 확인하여 예상 세액을 계산해 보시고, 2026년 세법 개편안이 어떻게 확정되는지 11월, 12월 뉴스를 주목하시길 바랍니다.